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« 写字楼的风险比住宅大,但相对于商铺要略小商业地产操作难度和风险性大,开发商和投资者都应谨慎决策 »

因为不受限贷政策的影响,商业地产将成为下一轮投资的热点

  杭州,随着城市建设的不断推进,新兴区域的不断崛起,交通等基础设施的大开发、大建设拉开了杭州城市的框架。经历了国十条、国十五条的冲击,楼市格局发生了深刻的变化。而作为浙江的省会城市,杭州一直是温州人投资置业的热点城市,杭州楼市的点点滴滴都牵动着温州人的投资视线。

  2011年,杭州楼市将会如何变化?为此本报《我的家》特别联合腾讯蓝房网、浙江交通之声,举办房产会客厅栏目特别活动,邀请浙江工业大学经贸管理学院院长、博士生导师、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬亲临本报,为广大读者解读杭州商业地产、住宅的现状和发展前景,现场解答投资者疑问,并与温州本土的泰和房产营销机构负责人等进行交流互动。活动现场气氛热烈,参与活动的读者人数达数百人之众。欣欣/文 叶卉/摄

  在这一轮强势的调控中,京沪深穗等一线城市房地产市场遇冷的同时,以杭州为代表的部分二线城市楼市也开始降温。尽管市场交易低迷,但虞晓芬对杭州楼市未来走势依旧乐观。“从短期来看,住宅市场政策环境已经恶化。从长期来看,释放了房地产业风险,有利于房地产业持续发展。”

  由于非住宅商品房销售未受“限购”、“限贷”的影响,成为热钱投资的新去向。

  据统计,1月份杭州非住宅成交751套,占总交易量的23%;2月份非住宅成交259套,占总交易量的25%;三月份非住宅成交618套,占总交易量的65%,并超过住宅成交量,成为商品房交易主力 。

  据了解,3月16日,“滨江·城市之星”推出5号楼154套精装修酒店式公寓,50年产权,户型面积280~293平米,开盘均价33600元/平米,当天即预定8成,销售火爆。“商业地产有望成为下一轮投资的热点”。

  虞晓芬说,商业地产将成为下一轮投资的热点,主要是因为不受限贷政策的影响,可利用财务杠杆获得超值的回报,而且商业地产投资可以获得租金回报,投资有现金流收益,就目前的商业地产价值而言,商业地产的价格升幅没有住宅那么快,相对来说还是滞后的,具有一定的“洼地”价值。

  非住宅类成交趋热 持有要耐得住寂寞

  商业地产投资 更需要技巧

  商业地产的投资范围广,通常人们所说的商业地产仅仅为购物中心、市场、商铺。而从广义上来说,商业地产还包括类住宅就是酒店式公寓、写字楼,品种相当丰富。

  虞晓芬表示,按照成熟商业城市的配比,一般一个城市的人口与商业地产面积配比是1∶1.2,而杭州的商业发展还远远没有达到这个比例,就目前而言,杭州狭义的商业房产是短缺的。

  目前,杭州商业分布不均,一般分割式商业主要分布在钱江新城、武林门商圈,对于此类项目投资考察主要看以后能不能形成商圈,周边有没有大型的主力店。还有这个商铺本身的立地条件,包括门前道路的类别、顾客来访的方便程度。就目前杭州商业发展情况来看,投资者可关注地铁商铺的动态。

  专业市场类的商业地产主要集中分布在秋涛路、环城北路、四季青等地方,但是这些市场都地处杭州市区中心地段,周边交通拥堵,受用地规模限制,未来发展空间已经非常有限,而九堡地处未来杭州地铁交通要道,能满足专业市场对交通、物流、用地规模的要求,预计是未来发展专业市场的一个方向。

  投资者在投资专业市场的时候一定要关注开发商自身商铺持有量,好的专业市场,持有者一般都是只租不卖的,而那些全盘出售的市场就要关注该市场开发商的品牌了,如果没有强而有力的品牌经营能力就不要介入投资了。

  而沿街商业也是人们常说的社区商铺。虞晓芬表示,社区商铺有着完整独立的使用功能,社区商铺一般以一个大型社区或数个中小型社区为依托,满足社区居民的日常生活需要,并辐射周边1.5公里内的消费人群,便捷性、多样性是其最大特点,是目前商业投资安全系数最高的一个品种。

  虞晓芬介绍,杭州的社区商铺目前有向邻里中心的方向发展趋势,类似shopping mall形式,但规模、体量要小很多,是未来商业发展的一个方向。另外值得注意的是,杭州的写字楼已远远过剩,这从同一个地段写字楼价格低于住宅就可以反映出来,因此投资写字楼要谨慎,要买就要选择可以看到江景的稀缺型产品。

  在现场活动结束之后,虞晓芬教授仍被意犹未尽的读者围着咨询。在上海买了两处市场内铺的张女士很感慨地说,虞教授讲的内容和她遇到的实际情况非常吻合,因为她有一间商铺因为开发商把店铺卖出后就不管了,因此至今没有稳定的收入,而另一市场由于开发商持有一部分物业,现在经营服装,生意风生水起,她的店铺就很抢手,租金日益提升。

  住宅市场低迷 未来仍看好

  从住宅市场来看,杭州楼市受房产新政、多次加息等宏观调控政策的影响,从去年11月以后就进入调整期,今年以来杭州住宅市场更是惨淡经营。虞晓芬表示,随着限购限贷政策的推广,银行多次提高存款准备金,约占市场1/3的外地人购房需求受到冻结,当地的改善性需求、刚性需求、投资性需求受到巨大抑制。

  虞晓芬说,杭州楼市近段时间出现了一些“特殊”现象,截止到3月底,以“存就抵”、送车位、送家电、减总价、特价房等名义打折促销的楼盘多达60多个,打折促销四面开花,惠战升级,愈演愈烈。

  据介绍,位于下城区的华元·领骏世界目前在售均价为26500元/平方米,部分房源限时9.3折的优惠,一次性付款还可在此基础上叠加9.8折。而地处下沙区的世贸首府目前在售均价为14500元/平方米,目前该楼盘135平方米房源可享受“存3万抵25万”,89平方米房源则可享受“存3万抵20万”,一次性付款还可在此基础上享受9.4折。以135平方米房源为例,折前均价16000元/平方米,总价约216万元,享受“存3万抵25万”和9.4折优惠后,总价约182万元,优惠幅度达34万元。而万科位于江干区的万科·草庄项目,在售均价为32000元/平方米,也推出了优惠措施,部分房源一次性付款可享受总价减5万元优惠。“如果调控政策继续加码,预计再过三个月,打折面还要扩大。”虞晓芬表示。

  随着政策的叠加,3月份市场成交下滑态势明显。据相关数据统计显示,2011年3月杭州二手房成交969套,而去年同期的市场交易量为4212套,同比下滑了77%,而去年一季度的二手房市场交易量为6251套,今年一季度市场交易仅为4037套,交易下滑了35.41%。

  对于住宅市场,虞晓芬表示,近期一两年内最好别碰,但住宅市场的中期还是看好的。中国正处于经济快速发展期,是人口大国,城市化建设正处于上升期,大量的城市基础设施建设,外溢为房地产价值提升。

  “中国目前存在着巨大的生产过剩,物质产品过剩通过出口所形成的贸易顺差转变为货币领域的流动性过剩。生产过剩导致大量的资金从实体领域转移到资产领域。生产与货币双过剩,必然导致资产领域日趋严重的供求不平衡,进而导致资产价格的长期上涨趋势。”

  住宅市场的投资,投资者可以关注政府投资的热点地区或者拥有稀缺性资源优势的地区;投资区块的市场供应量小,可居住性好、居民认同度高的区域;而且还要关注开发商的品牌。此外,最好是以闲置资金投资。

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