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五指山旅游房地产得以悄然兴起

  海是海南扬名天下的宝玉,然而海南不仅有湛蓝清澈的海,独特的山景同样也吸引着众多的游客。以山而得名的五指山市正是其中之一。五指山市位于海南最高峰——五指山主峰西南儷,市区海拔328.5米,是海南岛海拔最高的山城。五指山是海南第一高山,是海南岛的象征,也是我国名山之一,被国际旅游组织列为A级旅游点。该山位于海南岛中部,峰峦起伏成锯齿状,形似五指,故得名。远眺五指山,只见林木苍翠,白云缭绕,绿山盘旋而上峰巅,顿觉云从脚下生,人在太空游。

  五指山因具备特有的区位优势,有独特的旅游、探险、科考、度假、疗养等优势,在这种情况下建成国内知名的避暑、养老胜地就顺理成章,拥有如此优美的环境、得天独厚的自然属性,也就决定了五指山的发展必将在很大程度依靠旅游产业的资源。集中了热带山地雨林和热带沟谷雨林的典型景观的五指山热带雨林风景区,有着的原始黎族的母亲河——水满河,流经整个景区,由五指山原始森林中的山泉水汇聚而成的水满河清澈透底,动静结合,负离子含量10000个/㎝。五指山热带雨林风景区还集中了热带山地雨林和热带沟谷雨林的典型景观。景区内古树参天,藤萝密布,奇花异草随处可见。

  在海南国际旅游岛规划纲要获批的背景下,去年8月《五指山市旅游发展总体规划》(以下简称《总规》)也获得了审批通过,《总规》中将五指山的旅游产业总体定位为:国际山地生态休闲养生度假旅游地;中国著名的热带雨林生态旅游地;海南民族民俗文化旅游地。相应地形成三大拳头产品体系:雨林生态旅游产品、民族文化体验产品、休闲养生度假产品等三大旅游产品体系,抢先弥补岛内旅游市场“海热山冷”、“冬热夏冷”、“玩水不游山”的缺陷。为使《总体规划》更好地得到实施,编制单位提出近期行动计划。如要加快五指山核心吸引物和旅游精品建设,构建五指山旅游产品体系,重点开发雨林生态旅游、民族文化体验、休闲养生度假三大旅游产品,建设水满旅游镇、黎族苗族文化村、五指山热带雨林生态旅游区、南圣河一河两岸生态风情景观带、热带雨林自然博物馆、冲山镇——水满乡旅游带等六大项目。

  而旅游对于五指山房地产业的拉动作用,更是不言而喻的。由此打造出更高品质的房地产小区,旅游休闲房地产就推动了五指山的房产经济。尽管五指山市委、市政府认为该市的出路和核心支柱产业为旅游业,但近3年的发展事实表明,该市主要依靠房地产业的带动。

  在如此优越的避暑胜地、养生之都的旅游环境背景下,五指山市的房地产行业也在近几年有了飞速的发展。2006年之前,五指山一直没有商品房的开发,在07年有了初级的商品房面市,最早的均价是八、九百元/平方米,楼房的品质也比较低。07、08年房价逐渐回升,出现了十几个项目,规模比较小,品质也比较低,售价也比较低,从一千多发展到两、三千/平方米。2002年五指山市的商品住宅为500元/平方米左右;2006年五指山市的商品住宅为1100元/平方米左右;2007年为1500元/平方米左右;2008年达到了3000元/平米左右,而2010年的均价在7000-8000/平方米,可谓是涨势迅猛。 来自五指山市建设局的数字显示,2007年批建的房地产建筑面积有70万平方米,其中在建的50万平方米;2008年计划批建150万平方米,投资建设规模将会更大,速度也将更快。

  优越的气候,外部的拉动,都是五指山旅游房地产得以悄然兴起的原因。五指山“一市三地”的发展定位,即“热带山地花园城市”和“康体养生福地”、“旅游度假胜地”和“文化教育基地”,尤其是城市东扩的发展思路,为城市发展提供了更大的空间。

  然而,五指山地处生态保护区,是海南的“肺”。因为环境容量、人口容量和城市发展空间等决定了发展旅游房地产业只能往高品质方向发展。五指山属山城,平地较少,本身的土地容量、环境容量也比较有限,城市建设用地非常有限,不可能大规模地发展房地产业,而且国家也不允许大规模开发,正如同“物以稀为贵”,近年来五指山的房地产开发及价格正处于逐渐上升就是一个预兆,土地资源的稀缺性让它的价值潜力不可估量。

  森林和养生成为五指山房地产最大的卖点。据了解,从07年开始五指山市的固定资产投资进入一个快速的发展高速期。2007年,五指山全社会固定资产投资总额27902万元,比上年增长86.9%;2008年,全社会固定资产投资总额63304万元,比上年增加35402万元,增长126.8%,增速比上年加快40个百分点;2009年,全社会固定资产投资总额87342万元,比上年增加24038万元,增长38.0%。全年施工项目72个,当年新开项目45个。

  2009年,五指山的GDP增长11.3%,地方财政收入首次突破亿元大关。对经济的贡献率,主要得益于房地产业的发展。有人用五年前的三亚来形容五指山的现状,因为五指山经过这几年发展房价不断的攀升。也由于十一五规划,2014年是通车的高速公路,通车之后五指山地价会继续上涨。依赖于得天独厚的生态优势,五指山市地价已从2006年9月的每亩5万元猛涨至现在的每亩100多万元,个别地段甚至涨至每亩200多万元,新建商品房均价已从4年前的每平方米八九百元涨至现在的每平方米7000—8000元。

  五指山属于南部经济旅游圈,无论是旅游项目的规划、旅游项目的建设还是旅游线路的确定,都要主动融入到三亚经济旅游圈。五指山的旅游业发展过程中,从线路设计方面来讲,要主动与周边市县有机地统一起来,在三亚、保亭、五指山之间形成一个完整的互补。在经济发展的区域划分里,五指山是三亚的后花园,将突出跟三亚之间海山之间的联动与互补,主张三亚做海,五指山做山;三亚做蓝色海洋文化,五指山发展绿色生态文化;三亚做旅游度假,五指山做康体养生。

  五指山房价得到了快速的提升,目前的均价达到7000-8000千元/平方米左右。五指山始终坚持尊重土地容量、尊重环境容量、尊重市场需求,有序发展房地产业,尽快提升房地产业的档次和水平,走高端路线。为了五指山近期发展,也从房地产入手推动经济发展,但是五指山土地资源比较稀缺,环境不容破坏,房地产发展中,不能走低端无限制扩张的道路。房地产业在五指山处于起步阶段,作为拉动经济发展的主要产业,适度发展房地产对城市经济发展会起到关键的作用,但是为了五指山的长期发展,五指山房地产的发展将尽快转入高端发展阶段。

  五指山楼市的转折点是在今年初国际旅游岛规划纲要获批之前,品质稍好一些的项目价格已经卖到了5000元/平方米。而在规划纲要获批后,五指山房价大涨,一直涨到了现在的7000-8000元/平方米左右,一些地块很好的项目预计开盘均价将会超过万元/平方米。在土地市场方面,五指山也是得到了价值的回归,从最早3、5万一亩地,到现在优质的地块要价需100-200万。

  目前五指山规划好的房地产项目有40多个,注册的房地产企业有60多家,在售的项目有30多个。完成报建的项目面积约为150万平米,市场上在售的面积有50万平米。预计五指山房地产整体的开发周期会比较短,因为其山城的土地利用资源有限,有业内人士预测五指山房地产产业发展时间不会超过10年,以后不会再有地可供开发。

  目前五指山楼市发展的最大瓶颈除了城市基础配套建设薄弱之外,还有交通设施。受益于国际旅游岛规划纲要,五指山至三亚的高速已经开工,整个中线高速公路将计划在2015年完成。海南田字型交通规划进入了实施阶段,五指山机场在正在选址。目前五指山已有几个规模比较大、品质比较高的项目在售或准备推出市场。也将会出现均价在2万/平方米以上的别墅,3年内五指山普通住宅毛坯房的均价会在1.5-3万/平之间,而别墅的均价在3年内会达到4-5万。当五指山的基础配套建设完善,以及交通设施完善之后,那时可能五指山已经没有房子可以买了。

  在产品类型方面,五指山的户型主流方向多是别墅或者花园洋房,也就是低密度产品。07、08年五指山的主力户型是20-50平米大小的一房,09年在售的很多都是50-60平米的一房为主。户型对应的是客户群体的变化。最早来五指山买房的人,大多数是高寒地区或者高污染地区的退休老人,消费能力有限,一般只能承受3000-5000元/平方米的售价。然而从09年开始,五指山楼市里占到80%的东北群体比例开始发生变化,开始变的年轻化,很多都是40多岁甚至是30多岁的群体来买房,是为了退休做准备的人。除了东北之外,出现了北京的客户。来自东北三省的客群占30%,北京客户占20%,以上海为中心的江浙一带人群占20%。购房者的档次不断提高,消费能力也更高,对产品的需求和要求也更高。不会喜欢居住小户型,不符合其在大城市的居住习惯。户型肯定会逐步增大,这跟三亚极其相似,现在三亚海景房的主力户型都是150平方米以上的。五指山不会出现太多的高层建筑,主流产品会以低密度为主,需求面积会实现跨越式的发展。下一阶段的五指山主力户型基本上都会在100平米以上。

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