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暴涨与暴跌对中国房地产业来说,都是灭顶之灾

 从来没有哪个行业像房地产业一样出现如是鲜明的对立:开发商们集体坚守价格底线,而专家们却一致认为“下跌”才是“硬道理”。其实,从某种意义上讲,暴涨与暴跌对中国房地产业来说,都是灭顶之灾,暴涨最终催生泡沫,暴跌对金融领域的损害也是异常巨大。

  下跌不是硬道理,市场才是最终出路。

  ■地产评论人

  李一戈:房价不会大跌

  从政策面上,李一戈认为调控不会放松,开发商需要思考的是如何安全渡过难关。我们上面说到,一线城市和热点城市出现了房价下跌的苗头。但是,没有限购的二三线城市却出现了房价上涨的现象。这个看起来确实是有些矛盾。李一戈的观点是,一线城市和热点城市今年余下的时间是不可能上涨了,只有一个选择,平均房价呈现下跌的趋势,但不是大跌,是缓步下跌。
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几位房地产大佬的“隐退”是否对房地产业造成影响

   近十年,一提到中国地产界,王石、任志强、冯仑、潘石屹等总是绕不过去的符号性人物。

    2011年,继王石游学哈佛后,任志强和冯仑也相继宣布卸任华远集团和万通地产董事长,早年的房地产大佬在这个调控正严的季节,纷纷“隐退”。

    于是人们不免要问,众大佬纷纷退出的背后是不是意味着中国房地产黄金20年的结束呢?

    大佬接连“隐退”
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房地产行业进入第二次高速发展阶段

 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升,房地产行业进入第二次高速发展阶段,这毋庸置疑,然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟,面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员,无论处于怎样的城市背景和市场环境,借用古人的一句话:“人无远虑,必有近忧”,必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。

  俗话说:“你梦想成为怎样的人,你才有可能成为怎样的人”,同理,目标成为怎样的企业,才有可能成为怎样的企业。当然,目标不是凭空想象的,要思考企业核心能力、竞争优势是什么,能支持企业目标实现吗;倘若不能,该如何增强?这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业,不难发现“实现管理转型,打造核心能力”是关键,并且这条道路“任重而道远”。
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2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产

戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就高达39家。上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。

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让我们看看2003年以来政府用了哪些政策来调控房地产

    中国的房价和老百姓的收入脱钩已经很久了。从2003年开始,中国政府就嚷嚷着要调控房地产,可诡异的是,房价却陷入了越调越涨,越涨越调的怪圈中。往往先是房价上涨导致民怨沸腾,然后政府迫于压力出台调控政策,房价暂时有所回落,可过不了多长时间,房价又会涨到比出台调控政策前更高的位置上,然后又是民怨沸腾,出台新的调控政策,这样周而复始,房价在政府的调控中稳步上涨。

     让我们看看2003年以来政府用了哪些政策来调控房地产。

     2003年4月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定购买别墅,高档住宅以及个人第二套住房适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。
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政府没有下决心解决房地产问题,根本原因是什么?

 至3月31日,多数一线城市公布2011年房价调控目标设在10%左右。面对如此结果,社会一片哗然:历史“最严厉”、中央“最具决心”的房地产二波调控再次变成“空调”。

  那为什么“地产调控”如此之难?一句话,政府没有下决心解决房地产问题,根本原因在于:1、目前中国经济增长主要还是“投资性需求”拉动的,官方把房地产做为国民经济支柱性产业,而不是民生性产业。2、地方财政对房地产过度依赖。“海南省委书记卫留成在参加海南省人大会议时透露,三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%,而整个海南省基本上也是这一水平”;许多市长烦恼:不卖地拿什么保民生。3、来自“权钱阶层”的强大阻力。他们有权或有钱,明里、暗里有几套或十几套房产,如果房价下跌30%或更大,财富必定大幅缩水。为此,他们必然会用专家代言、媒体话语权、手中权力等方式阻碍调控进行。
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房地产行业专业术语和基本概念

  ▲市场=人口+购买能力+购买动机

  ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

  ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。

  ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

  ▲市场是:①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群。
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房地产一直是中国人根深柢固,视为必须要拥有的重要资产之一

房地产一直是中国人根深柢固,视为必须要拥有的重要资产之一,也因此许多人穷其一生都不断在努力挣钱,期盼能够成为有屋阶级。从数十年来看,有许多房地产的价格持续攀升中,所以房地产变成除了住屋需求之外,也成为有些人保值或增值,甚至成为某种交易频繁的商品,这时候也就衍生许多问题。 

台湾先前房地产曾经低迷了好多年,直到两岸气氛转佳及景气回升,乃至海外游资、台商资金回流,加上低利率的温床环境,促使这几年大台北地区的房价持续上涨。再加上很多人认定土地的稀有性,且寿险机构庞大资金要忙着消化,也被迫投入许多土地标售,更是另一种推波助澜。很多精华地段、土地或房屋可以说是供不应求,许多老百姓望高价房屋兴叹,民怨四起,新鲜人更是无力置产;因此,近来政府开始采取行动,如奢侈税及打房政策,希望能够压抑投机客的炒作,让房价更为稳定。 
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中国的房地产产商即将破产

   用房子做道具的房地产全民传销一到了实在玩不下去的地步了。 

虽然大部分地区房价还在维持或略升,但有价无市。价在涨,量却在跌,这种现象很奇怪,对经济危机比较了解的人,都知道这是怎么回事。因为大家都听到过牛奶的故事,说经济危机来了,资本家的牛奶卖不出去,他们便将牛奶倒进海里,但价格却不愿降低。房子卖不出去,造成的空置数字惊人,但价格却至死不降。为什么?因为开发商造房子玩的都是空手道,钱是从银行贷出来的,是用待开发的项目做抵押的。好比说项目按100万抵押的,银行的资产账上有贷出的100万资产。房子如果卖了120万,还了银行的账还有进账。如果只卖80万呢?银行就不会同意了,因为开发商是以该项目的所有资产价格作抵压的,他不可能从家里拿出20万给银行。那么,银行资产就眼睁睁缩水了,谁敢为这样的缩水承担责任呢?没有人敢。那么,剩下的就只有一条路,宁愿让房子空着,也决不降价卖出去,只要房子不卖,那纸上的资产就依然存在,空账就能继续玩下去。而且,银行在做这件事的时候有恃无恐,因为他们绑架的是全体公民的存款,以此,他们可以与开发商一道,不断地要挟政府。 
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政府只能通过行政手段来把控房地产的发展

  自去年国十条以来,中国房地产市场正在经历一轮力度空前的调控,无论是频繁的加息,还是差别化的信贷政策,严厉的税收政策,到最狠的限购政策,一方面体现了政府狠治房价的决心,另一方面,更体现了政府对中国目前严重的通货膨胀、不断上涨的CPI及人民币升值压力、居高不下的房价等相对恶劣的经济环境的担忧。

  看看最近出台的新国八条,通过增加保障房的供应量,来增加有效供给,通过取消首套房利率优惠,执行差别化信贷政策,二手房未满五年出售全额征收营业税,以及城市限购令等政策,来抑制客户的购房需求,总结来看,政府主要是想通过增加供给,抑制需求,打击投资及投机行为的手段来达到抑制房价的目的。其实,房地产现在可以说是烫手的山芋,政府不敢也不想降房价,所以只能采取各种调控手段来抑制客户的需求,以此达到抑制房价的目的,另一方面,又不能任由房地产市场自由发展,房价飙升,民愤群起,加之可能造成的房地产泡沫,因此政府只能通过行政手段来把控房地产的发展。
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